전세를 살다가 연장을 하는 경우가 많이 있습니다. 이럴 때 계약서를 새로 작성해야 하는지 어떤지 모르는 경우가 많은데요. 계약서 자체가 법률 행위이므로 무척 조심스럽습니다. 집주인과의 관계도 신경쓰이고요. 이 점을 정확하게 알려면 먼저 대항력과 말소기준권리에 대한 이해가 필요합니다.
1. 대항력과 말소기준권리
대항력이란 주택의 이해관계자나 제 3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 등기가 없더라도 주택을 점유하고 전입신고를 하면 대항력을 가지게 됩니다. 정확하게는 전입신고를 한 그날 밤 12시부터 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 3조 1항).
대항력을 가지게 되면 집주인이 바뀌더라도 새집주인은 기존 임차인을 함부로 쫒아낼 수 없고, 계약기간이 되면 보증금을 돌려줘야 합니다.
경매와 관련해서 대항력은 말소기준권리와 관련지어 생각해야 합니다. 말소기준권리란 경매가 개시되어도 없어지지 않고 남아있는 권리로서 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기를 말합니다. 위 권리가 하나도 없으면 강제경매개시일자가 말소기준권리가 되는데요. 이 말소기준권리 이후에 있는 모든 권리는 없어지고 말소기준권리만 남게 됩니다.
세입자가 경매에서도 제대로 보증금을 배당 받기 위해선 말소기준권리보다 전입일자가 앞서야 합니다. 이를 선순위 세입자라고 부릅니다. 느리다면 후순위 세입자가 되어 배당순서에서 밀리게 되고, 경우에 따라서 충분한 배당을 받을 수 없을지도 모릅니다. 그러나 대항력을 가진 선순위 세입자는 배당에서 보증금을 전부 돌려받지 못하면 낙찰자에게 부족분을 받을 수 있습니다. 물론 돈을 전부 받을 때까지 집을 비워서는 안 되고요. 부득이하게 이사가려면 임차권등기를 해 놓아야 합니다.
2. 전세재계약 할 때
1) 보증금이 그대로라면
만약 전세금의 변동 없이 그대로 계약기간만 연장하는 경우에는 구태여 계약서를 새로 작성할 필요가 없습니다. 그렇게 되면 기존 계약은 파기되고 새로 계약하는 것이 되어 경매에 가면 다른 말소기준권리와의 순위에서 밀릴 우려가 있기 때문입니다. 계약서를 작성하지 않아도 묵시적 갱신처럼 2년 자동연장 되고, 처음 받았던 확정일자도 그대로 유효합니다.
2) 보증금이 내려갔다면
이 경우 기존 계약서에 연장된 계약 기관과 내려간 보증금을 쓰고, 임차인과 임대인 쌍방 날인 하는 것이 보통입니다. 이때도 확정일자는 유효합니다.
3) 보증금이 올라갔다면
이게 제일 흔한 경우입니다. 이때는 기존 계약서는 그대로 두고 올린 보증금 금액만큼만 새로 계약서를 작성해야 합니다. 이렇게 하면 기존 권리 뒤에 올라간 금액만큼 새로운 계약이 추가되므로 경매에 갈 경우 기존 보증금이 선순위였다면 확실히 보장 받을 수 있습니다. 다만, 새롭게 계약한 추가분이 후순위라면 보장받을 수 없을지도 모릅니다. 이때는 새롭게 작성한 계약서의 확정일자를 받아야 합니다.
그러나 말소기준권리가 하나도 없이 깨끗하다면 새로 계약서를 작성해도 됩니다. 그러나 하나 추가할 사항이 있습니다. 은행의 근저당권은 즉시 효력이 발생되지만, 대항력은 그날 밤 12시에 발생한다는 점입니다. 같은 날 집주인이 계약서를 쓰고 은행 대출을 받았다면 은행의 근저당권이 더 빨리 등기되어 세입자는 후순위가 됩니다. 그래서 계약서를 작성하는 날짜의 권리관계를 다음날까지 유지해야 한다는 특약과 위반시 계약해제와 손해배상금액 등의 내용을 반드시 넣어야 합니다.
맺음말
전세 재계약을 할 때는 어떤 경우든 기존 계약서를 폐기하고 새로 계약서를 작성하면 안됩니다. 대항력을 가진 선순위 세입자라는 지위를 유지하기 위한 방법은 이것이 유일하기 때문입니다. 따라서 온갖 감언이설로 듣기 좋게 새로 계약서를 작성하자고 해도 좋은 게 좋다고 새로 계약서를 써서 후순위로 밀려나는 우를 범해선 안 되겠습니다.